L'enriquidor Consell de Poble del dilluns 23 va servir per posar damunt la taula quatre propostes de planificació:
- La dels redactors del pla,
- La de la Comissió de Treball, amb la correcció d'errates,
- La de ISP,
- La de ERC.
Els punts de controvèrsia
En una primera lectura, els punts de desacord es centren en només dos:
- Ajuntament i equipaments annexos-Masia de Can Derrocada-Fàbrica nova de pinsos,
- Can Massaguer-Puntiblond.
Hi ha també diferents visions volumètriques i de repartiment d'espais pel que fa a la PMU 1- Eixample 3, Sector central (Can Canal).
La resta de diferències són perfectament conciliables i segur que es troba una solució.
Primera part: El sector de l'Ajuntament-Masia de Can Derrocada
En aquesta primera anàlisi tractarem de la primera de les zones. Aquí la teniu identificada:
Comprèn el polígon format per l'Ajuntament, el Local La Fàbrica, el centre Pi Novell, el polisportiu, la masia de Can Derrocada i la fàbrica nova de pinsos.
Quina superfície té?: uns 14.250 m2.
Quina qualificació actual té?:
a) Ajuntament, La Fàbrica, Pi Novell i Polisportiu: equipaments municipals.
b) Oficines fàbrica nova: equipaments privats (terciari). Fàbrica nova adjacent: (deixem-ho per a un altre dia). Resta (excepte òbviament la masia): edificable en cases unifamiliars en parcel.la de 400 m2.
En total, sense tocar la masia, hi caben unes 6 cases unifamiliars, apart del solar de 1.500 m2 que ocupen les oficines (que podrien ser pisos en PB+3P, com el seu entorn).
El nus gordià d'aquesta zona és la compensació per la deslocalització de la fàbrica de pinsos i la masia de Can Derrocada, bàsicament.
Totes les propostes passen per deslocalitzar la fàbrica de pinsos i, com menys en dues d'elles, que la masia de Can Derrocada passi a ser equipament municipal, no descartant-ho però (sempre que fos un cost assumible) les propostes d'ISP i de la Comissió.
En tots els casos que analitzarem, cal tenir en compte que hi ha en joc una altra parcel.la: la franja paralel.la a l'Avda. de Sant Elies que segueix el carrer del Sui.
Són uns 2.500 m2 que per la seva amplada (uns 15 m en la part superior i 25 tocant a la carretera). Aquesta parcel.la és molt curiosa, doncs pertany normativament al barri de Can Derrocada. Com que està envoltada de carrers, en aplicació dels reculaments de façana a carrer que són de 10 metres realment no s'hi pot edificar doncs és estret en les dues cares que donen a carrer.
L'any 2003, els propietaris de l'immoble ja van demanar un canvi de paràmetres, consistent en reduir a 8 m en comptes dels 9,15 permesos l'alçada de les construccions a canvi d'una reducció dels reculaments de façana a vials de 10 fins a 5 metres, de manera que hi cabrien tres cases unifamiliars. L'Associació de Propietaris de Can Derrocada i Aires del Montseny va presentar al.legacions al projecte. (Es dòna la circumstància de què un dels membres de la junta d'aquesta associació té precisament la seva casa just davant, al carrer de El Sui). Finalment el projecte no va ser admés per l'Ajuntament.
Per a aquest espai es planteja, ja per part dels planificadors, la creació d'un aparcament en superfície, amb part de zona verda. La resta de propostes mantenen aquesta classificació (si bé ISP concreta que l'aparcament sigui arbrat).
Amb voluntat, però, aquesta parcel.la seria aprofitable si es passés de la calificació 6f actual (800 m2 de parcel.la, 10 metres de reculament a vial i PB+2P d'alçada) a la 6b (400 m2 de parcel.la, 5 metres de reculament a vial i PB+1P) com tenen per exemple a Can Tomàs, cabent llavors 3 ó 4 cases unifamiliars aïllades.
Quina superfície té?: uns 14.250 m2.
Quina qualificació actual té?:
a) Ajuntament, La Fàbrica, Pi Novell i Polisportiu: equipaments municipals.
b) Oficines fàbrica nova: equipaments privats (terciari). Fàbrica nova adjacent: (deixem-ho per a un altre dia). Resta (excepte òbviament la masia): edificable en cases unifamiliars en parcel.la de 400 m2.
En total, sense tocar la masia, hi caben unes 6 cases unifamiliars, apart del solar de 1.500 m2 que ocupen les oficines (que podrien ser pisos en PB+3P, com el seu entorn).
El nus gordià d'aquesta zona és la compensació per la deslocalització de la fàbrica de pinsos i la masia de Can Derrocada, bàsicament.
Totes les propostes passen per deslocalitzar la fàbrica de pinsos i, com menys en dues d'elles, que la masia de Can Derrocada passi a ser equipament municipal, no descartant-ho però (sempre que fos un cost assumible) les propostes d'ISP i de la Comissió.
En tots els casos que analitzarem, cal tenir en compte que hi ha en joc una altra parcel.la: la franja paralel.la a l'Avda. de Sant Elies que segueix el carrer del Sui.
Són uns 2.500 m2 que per la seva amplada (uns 15 m en la part superior i 25 tocant a la carretera). Aquesta parcel.la és molt curiosa, doncs pertany normativament al barri de Can Derrocada. Com que està envoltada de carrers, en aplicació dels reculaments de façana a carrer que són de 10 metres realment no s'hi pot edificar doncs és estret en les dues cares que donen a carrer.
L'any 2003, els propietaris de l'immoble ja van demanar un canvi de paràmetres, consistent en reduir a 8 m en comptes dels 9,15 permesos l'alçada de les construccions a canvi d'una reducció dels reculaments de façana a vials de 10 fins a 5 metres, de manera que hi cabrien tres cases unifamiliars. L'Associació de Propietaris de Can Derrocada i Aires del Montseny va presentar al.legacions al projecte. (Es dòna la circumstància de què un dels membres de la junta d'aquesta associació té precisament la seva casa just davant, al carrer de El Sui). Finalment el projecte no va ser admés per l'Ajuntament.
Per a aquest espai es planteja, ja per part dels planificadors, la creació d'un aparcament en superfície, amb part de zona verda. La resta de propostes mantenen aquesta classificació (si bé ISP concreta que l'aparcament sigui arbrat).
Amb voluntat, però, aquesta parcel.la seria aprofitable si es passés de la calificació 6f actual (800 m2 de parcel.la, 10 metres de reculament a vial i PB+2P d'alçada) a la 6b (400 m2 de parcel.la, 5 metres de reculament a vial i PB+1P) com tenen per exemple a Can Tomàs, cabent llavors 3 ó 4 cases unifamiliars aïllades.
La proposta dels Planificadors
De forma molt intel.ligent, els planificadors sumen aquest àmbit amb el PMU-1 Sector Central Can Canal.
En aquest gràfic es pot veure clarament:
De forma molt intel.ligent, els planificadors sumen aquest àmbit amb el PMU-1 Sector Central Can Canal.
En aquest gràfic es pot veure clarament:
Perquè uneix les zones en un mateix polígon d'actuació?
Doncs perquè la Llei acota les càrregues i beneficis a distribuir en la planificació, però dins d'un mateix sector de planejament.
Compensar una càrrega en una zona amb un benefici en una altre és molt més complicat, doncs farien falta propietaris per articular els canvis, i no sempre és fàcil fer-ho.
Tractant l'àmbit amb la zona de l'Eixample 3 (Can Canal), tot es posa en una mateixa cistella, i el repartiment entre tots els propietaris, aixi com la distribució que en pot fer l'Ajuntament, que serà titular de les cessions obligatòries dóna molt més joc. I això no és tot.
Fixeu-vos en el gràfic anterior, com els planificadors incorporen al mateix àmbit un solar edificable al començament del carrer del Sui que es detalla en el gràfic següent: Novament, perquè?
Com és conegut, la propietat de la masia és titular, com menys indirectament, d'aquest solar, on actualment hi caben 3 cases unifamiliars aïllades (en parcel.la de 800 m2). Els planificadors l'incorporen per mirar de compensar més fàcilment el tema de la masia, com veurem més endavant.
Així, els planificadors configuren un sol polígon de 65.000 m2 per inquibir-hi, en diferents sectors, tots els sistemes d'ordenació i qualificacions més adients, atenent a la següent distribució:
- Mínim 15% de la superfície en sistemes viaris i aparcament.
- Mínim 11% de la superfície en espais lliures i zones verdes.
- Mínim 15% de la superfície en equipaments (9.750 m2 de sòl. Actualment la zona d'equipaments municipals del centre ocupa en total uns 6.750 m2 de sòl).
En total, doncs, un mínim del 41% ja està afectat pels sistemes generals. a la resta es poden posar altres edificacions (sia habitatges).
La fitxa dels planificadors indica que es pot edificar un màxim de 35.750 m2 de sostre d'habitatges, dels quals un 32% hauran de ser VPO i el 7% mínim de locals comercials (poca cosa).
Una mica de didàctica
Aquests paràmetres no signifiquen que els habitatges hagin d'ocupar tota la superfície que queda després de deduir l'espai per als sistemes generals (que és de 38.350 m2), doncs la ocupació del sòl disponible haurà d'atendre a la normativa de cada àmbit.
Per exemple, si hem d'ubicar sobre el sòl disponible, 1.000 m2 de sostre construït, si es construeix en Planta Baixa (PB) més 4 pisos (3P), posem a 100 m2 per pis, l'edificació només ocuparà 200 m2 de sòl.
Si ho féssim amb només PB+1P, ocuparia 500 m2 de sòl, i així proporcionalment. És una mica de lio, però cal entendre-ho.
Així, els 35.750 m2 de sostre previstos, si posem per exemple edificis de PB+3P, ocuparan només 35.750/4 = 8.937 m2 de sòl.
Què passa amb el sòl, que no ocupen els edificis i que, per les previsions de sistemes generals, queden sense res (que en aquest cas serien 29.413 m2)? Doncs qualsevol altre cosa que no fossin habitatges, doncs el sostre previst ja ha estat consumit en la seva totalitat (p. ex. més dotacions de sistemes generals, espais lliures, patis d'illa, aparcament, jardins privats, etc. etc.).
La distribució tant dels sistemes generals com del sostre edificable, segons el plantejament dels planificadors, es farà en una segona etapa, doncs s'està utilitzant una figura de planejament derivat, com és un Pla de Millora Urbana (PMU) que es pot deixar per l'interval temps que hi hagi fins l'aprovació definitiva del POUM (per acabar de definir la distribució i acordar amb els titulars les compensacions que calgui). Veure al respecte aquest article
Centrem-nos en la proposta dels planificadors per a l'illa de l'Ajuntament-masia de Can Derrocada:
Doncs perquè la Llei acota les càrregues i beneficis a distribuir en la planificació, però dins d'un mateix sector de planejament.
Compensar una càrrega en una zona amb un benefici en una altre és molt més complicat, doncs farien falta propietaris per articular els canvis, i no sempre és fàcil fer-ho.
Tractant l'àmbit amb la zona de l'Eixample 3 (Can Canal), tot es posa en una mateixa cistella, i el repartiment entre tots els propietaris, aixi com la distribució que en pot fer l'Ajuntament, que serà titular de les cessions obligatòries dóna molt més joc. I això no és tot.
Fixeu-vos en el gràfic anterior, com els planificadors incorporen al mateix àmbit un solar edificable al començament del carrer del Sui que es detalla en el gràfic següent: Novament, perquè?
Com és conegut, la propietat de la masia és titular, com menys indirectament, d'aquest solar, on actualment hi caben 3 cases unifamiliars aïllades (en parcel.la de 800 m2). Els planificadors l'incorporen per mirar de compensar més fàcilment el tema de la masia, com veurem més endavant.
Així, els planificadors configuren un sol polígon de 65.000 m2 per inquibir-hi, en diferents sectors, tots els sistemes d'ordenació i qualificacions més adients, atenent a la següent distribució:
- Mínim 15% de la superfície en sistemes viaris i aparcament.
- Mínim 11% de la superfície en espais lliures i zones verdes.
- Mínim 15% de la superfície en equipaments (9.750 m2 de sòl. Actualment la zona d'equipaments municipals del centre ocupa en total uns 6.750 m2 de sòl).
En total, doncs, un mínim del 41% ja està afectat pels sistemes generals. a la resta es poden posar altres edificacions (sia habitatges).
La fitxa dels planificadors indica que es pot edificar un màxim de 35.750 m2 de sostre d'habitatges, dels quals un 32% hauran de ser VPO i el 7% mínim de locals comercials (poca cosa).
Una mica de didàctica
Aquests paràmetres no signifiquen que els habitatges hagin d'ocupar tota la superfície que queda després de deduir l'espai per als sistemes generals (que és de 38.350 m2), doncs la ocupació del sòl disponible haurà d'atendre a la normativa de cada àmbit.
Per exemple, si hem d'ubicar sobre el sòl disponible, 1.000 m2 de sostre construït, si es construeix en Planta Baixa (PB) més 4 pisos (3P), posem a 100 m2 per pis, l'edificació només ocuparà 200 m2 de sòl.
Si ho féssim amb només PB+1P, ocuparia 500 m2 de sòl, i així proporcionalment. És una mica de lio, però cal entendre-ho.
Així, els 35.750 m2 de sostre previstos, si posem per exemple edificis de PB+3P, ocuparan només 35.750/4 = 8.937 m2 de sòl.
Què passa amb el sòl, que no ocupen els edificis i que, per les previsions de sistemes generals, queden sense res (que en aquest cas serien 29.413 m2)? Doncs qualsevol altre cosa que no fossin habitatges, doncs el sostre previst ja ha estat consumit en la seva totalitat (p. ex. més dotacions de sistemes generals, espais lliures, patis d'illa, aparcament, jardins privats, etc. etc.).
La distribució tant dels sistemes generals com del sostre edificable, segons el plantejament dels planificadors, es farà en una segona etapa, doncs s'està utilitzant una figura de planejament derivat, com és un Pla de Millora Urbana (PMU) que es pot deixar per l'interval temps que hi hagi fins l'aprovació definitiva del POUM (per acabar de definir la distribució i acordar amb els titulars les compensacions que calgui). Veure al respecte aquest article
Centrem-nos en la proposta dels planificadors per a l'illa de l'Ajuntament-masia de Can Derrocada:
(Nota als mapes: Blau: Equipaments públics. Marró clar: Habitatges. Verd: Zona Verda pública. Marró fosc: àmbit de masia).S'observa que la part nord (carrer Ginebró, on hi ha La Fàbrica, l'Ajuntament i el centre Pi Novell), es preveuen habitatges.
A la part central equipaments municipals, i el triangle a tocar amb el carrer Sant Nonat, una illa de zona verda, adequada per a l'entrada del nucli.
La masia, segons els planificadors, passaria a ser propietat municipal, probablement per posar-hi l'Ajuntament (com ja va fer en el seu dia Sant Antoni amb Cal Perpunter).
Què passa amb les actuals dependències i equipaments municipals?
Implícitament, la proposta dels planificadors parteix de la base de què s'ha d'enderrocar La Fàbrica, fent-ne una de nova (probablement on hi ha actualment la carpa del polisportiu), i òbviament també l'edifici de l'Ajuntament i el centre Pi Novell.
Ignoro les previsions de l'Ajuntament, però cal tenir en compte que l'edifici de l'Ajuntament i el Pi Novell tenen en total uns 1.000 m2 de sostre construït, mentre que l'edifici principal de les oficines i fàbrica nova ja en té uns 2.000 m2, més que suficients per inquibir-hi, amb algunes remodelacions, les dues dependències municipals (a l'espera de rehabilitar la masia).
Quines compensacions preveuen els planificadors?
La primera compensació, ja definida, és la que es pot veure al carrer Ginebró. Són 3.500 m2 de sòl que, en consonància amb la zona (PB+3P) poden donar molt de sí (ni més ni menys que un centenar de "pisos"). I encara queda la parcel.la del carrer el Sui, probablement densificant els tres habitatges actualment edificables fins probablement el doble, reduint la parcel.la (com al Sector II -caixes de sabates- de Can Derrocada) o bé encara més a través de cases adossades amb poc jardí.
Amb això (que és la meva personal interpretació, si m'equivoco que algú em corregeixi) potser si que hi ha prou per "deslocalitzar" la fàbrica de pinsos i "quedar-se" la masia i les parcel.les edificables del seu voltant.
I encara hi ha el marge de negociació que suposa el Sector Central, intel.ligentment annexat en el mateix polígon, per si les negociacions es compliquen a última hora, i convé "afluixar la mosca" una mica més. (Separar-los, com demanen altres, és en aquest sentit un error, doncs no genera cap avantatge i en canvi sí dóna un marge més ampli de negociació).
La proposta de la Comissió d'Urbanisme
El seu esquema és el següent:
La Comissió demana separar aquest sector del Sertor Central, tractant-los com dues peces independents.
El plantejament que fa la Comissió és el següent:
a) Deixar on estan els actuals equipaments municipals.
b) Definir l'espai de protecció de la masia. Pel que fa a aquesta, la Comissió recull exactament la mateixa conclusió de la comissió que la va precedir, qüestionant-se si el preu que s'ha de pagar per adquirir i rehabilitar la masia és adequat, i què en definitiva, s'ha de garantir la conservació de l'immoble, tant per normativa, com estimulant la generació d'algun tipus d'activitat (com ara d'hostaleria) que ajudés a conservar-la, cas de que continués de titularitat privada.
c) Les oficines de la fàbrica nova (A) quedarien com edificables (són uns 1.500 m2 de sòl) però amb Planta baixa més 1 Pis.
Sembla incoherent, doncs en la primera versió tot el voltant de la masia és edificable amb PB+2P, i en la segona (la definitiva que aquí s'ha exposat) dues terceres parts es converteixen en zona verda, reduïnt-se l'edificació permesa, que passa a PB+1P. No s'entén res, francament. (Veure la comparativa)
Però no tot és habitatge, doncs planteja deixar un mínim de l'11% d'espais lliures i zones verdes (uns 165 m2), i un mínim del 15% (225 m2) per a equipaments públics (?). Queden en total doncs uns 1.110 m2 de sòl per a construir -segons la darrera versió- en PB+1P; és a dir, uns 20 habitatges i locals.
Quines compensacions preveu la Comissió d'Urbanisme?
Realment només el solar edificable que hem comentat abans, que no sabem ben bé si pot ser a PB+1P ó a PB+2P (en tot cas de 20 a 40 habitatges i locals).
Val a dir que, la Comissió concreta que a la parcel.la del Carrer El Sui, les condicions edificatòries continuïn com a l'actualitat (tres cases unifamiliars aïllades en parcel.les de 800 m2).
La Proposta d'ISP:
Planteja el següent esquema:
El plantejament que fa la Comissió és el següent:
a) Deixar on estan els actuals equipaments municipals.
b) Definir l'espai de protecció de la masia. Pel que fa a aquesta, la Comissió recull exactament la mateixa conclusió de la comissió que la va precedir, qüestionant-se si el preu que s'ha de pagar per adquirir i rehabilitar la masia és adequat, i què en definitiva, s'ha de garantir la conservació de l'immoble, tant per normativa, com estimulant la generació d'algun tipus d'activitat (com ara d'hostaleria) que ajudés a conservar-la, cas de que continués de titularitat privada.
c) Les oficines de la fàbrica nova (A) quedarien com edificables (són uns 1.500 m2 de sòl) però amb Planta baixa més 1 Pis.
Sembla incoherent, doncs en la primera versió tot el voltant de la masia és edificable amb PB+2P, i en la segona (la definitiva que aquí s'ha exposat) dues terceres parts es converteixen en zona verda, reduïnt-se l'edificació permesa, que passa a PB+1P. No s'entén res, francament. (Veure la comparativa)
Però no tot és habitatge, doncs planteja deixar un mínim de l'11% d'espais lliures i zones verdes (uns 165 m2), i un mínim del 15% (225 m2) per a equipaments públics (?). Queden en total doncs uns 1.110 m2 de sòl per a construir -segons la darrera versió- en PB+1P; és a dir, uns 20 habitatges i locals.
Quines compensacions preveu la Comissió d'Urbanisme?
Realment només el solar edificable que hem comentat abans, que no sabem ben bé si pot ser a PB+1P ó a PB+2P (en tot cas de 20 a 40 habitatges i locals).
Val a dir que, la Comissió concreta que a la parcel.la del Carrer El Sui, les condicions edificatòries continuïn com a l'actualitat (tres cases unifamiliars aïllades en parcel.les de 800 m2).
La Proposta d'ISP:
Planteja el següent esquema:
ISP demana separar aquest sector del Sector Central, tractant-los com dues peces independents.
En essència la proposta és idèntica a la de la Comissió d'Urbanisme pel que fa a l'estructura de qualificacions. Ara bé:
a) Per a la masia, demana que es faci un estudi per veure la viabilitat de si pot ser públic o ha de continuar com immoble privat.
b) Si es decidís que continués privat, la zona (A), única edificable, hauria de quedar a PB+1P, i si hagués de ser públic, amb PB+2P. No planteja però cessions mínimes per sistemes generals.
Quines compensacions preveu ISP?
a) Si la masia continua de titularitat privada, seria d'uns 25-30 pisos i locals.
b) Si la masia passés a ser de titularitat pública, serien uns 40-45 pisos i locals.
La proposta d'ERC:
En essència la proposta és idèntica a la de la Comissió d'Urbanisme pel que fa a l'estructura de qualificacions. Ara bé:
a) Per a la masia, demana que es faci un estudi per veure la viabilitat de si pot ser públic o ha de continuar com immoble privat.
b) Si es decidís que continués privat, la zona (A), única edificable, hauria de quedar a PB+1P, i si hagués de ser públic, amb PB+2P. No planteja però cessions mínimes per sistemes generals.
Quines compensacions preveu ISP?
a) Si la masia continua de titularitat privada, seria d'uns 25-30 pisos i locals.
b) Si la masia passés a ser de titularitat pública, serien uns 40-45 pisos i locals.
La proposta d'ERC:
Com es pot apreciar, la proposta és més radical: tota la zona passaria a ser equipaments (entenem que públics).
Proposa, al igual que la Comissió d'Urbanisme i ISP, separar aquest sector del Sector Central, tractant-los com dues peces independents a efectes de planejament.
Quines compensacions preveu ERC?
Conscient però de les compensacions, la proposta d'ERC requalifica l'illa del carrer del Sui posant-hi habitatges plurifamiliars respectant l'alçada de la zona (PB+2P). Podien sortir unes 20 cases unifamiliars en filera.
Si calen més compensacions, proposa utilitzar el terreny de cessió obtingut per l'Ajuntament en el Sector Central.
Val a dir que planteja a més que el sector no es desenvolupi fins el segon sexenni de posada en marxa del POUM.
En resum, a canvi de la finca de la masia i la fàbrica nova, es proposa el següent:
Planificadors:
- Sòl edificable: 3.500 m2.
- Tipologia: PB+3P.
- Sostre màxim habitatges: 14.000 m2.
- Altres possibles compensacions: Illa carrer El Sui (2.500 m2) ampliant el sostre edificable + compensacions en el sector central.
Comissió de Treball del Consell del Poble:
- Sòl edificable: 1.100 m2.
- Tipologia (posem la màxima, doncs no s'entén): PB+2P.
- Sostre màxim habitatges: 3.300 m2.
- Altres possibles compensacions: cap.
ISP:
- Sòl edificable: 1.500 m2.
- Tipologia: PB+2P (si la masia passa a ser de titularitat pública). PB+1P si la masia continua sent de titularitat privada.
- Sostre màxim habitatges: 4.500 m2.
- Altres possibles compensacions: cap.
ERC:
- Sòl edificable: 2.500 m2 (illa carrer El Sui).
- Tipologia: PB+2P.
- Sostre màxim habitatges: 2.500 m2 (útils).
- Altres possibles compensacions: sòl de cessió obtingut per l'Ajuntament en el Sector Can Canal.
La pregunta del milió: què val descolcalitzar la fàbrica nova + la masia de Can Derrocada + solar de 6 cases unifamiliars aïllades al voltant de la masia?
Que podria demanar a canvi la família Icart per trametre la masia, i relocalitzar la fàbrica?
Nota Final: el contingut i apreciacions del present article, així com les estimacions de superfícies i equivalent en habitatges, responen a una interpretació basada en el limitat coneixement i informació de què disposo. Cas de què algú més entès apreciés alguna errada, li demano que sisplau, m'ho faci saber enviant-me un correu.
Els meus comentaris
1- El disseny conceptual
Planificadors:
La proposta de situar la filera de nova edificació seguint el carrer Ginebrò no resulta en cap cas anatònica amb la fisonomia del propi carrer, i queda prou separada de l'espai per a equipaments.
La inconvenient disposició dels edificis actuals de l'Ajuntament i del Pi Novell, juntament amb la necessitat d'ampliar el propi edifici de l'Ajuntament i situar-hi el C.A.P. afegint-hi la decissió ja pressupostada de construir un nou edifici substituint el Local La Fàbrica, comporten que la proposta dels planificadors assumeixi aquesta necessitat que es plantejarà a mig termini.
No s'ha de descartar, en aquest sentit, la remodelació de l'edifici de les oficines i de la fàbrica nova (òbviament alliberant-la de la masia) per a la seva reutilització com dependències o locals municipals, doncs la superfície aprofitable és d'el doble de la suma actual del Pi Novell i l'Ajuntament.
Comissió:
La reconversió de la part separada de la masia de la fàbrica nova en habitatges no perjudica la visual de la masia, doncs queda prou separat (com en el cas de mantenir part de l'edifici actual).
En termes estètics és equivalent doncs a la dels planificadors (si aquests decideixen conservar part de l'edifici de la fàbrica de pinsos nova).
ISP:
La visual és idèntica a la de la Comissió.
ERC:
Convertint tota la zona en equipaments, realment la disponibilitat i les possibilitats de fer un nou diseny urbanístic de tota la zona, és immillorable.
No obstant, l'increment previst en l'aprofitament de la parcel.la del carrer El Sui, tot i quedaria estèticament malament, doncs no coincideix amb la morfologia del paisatge urbà que envolta la zona (seguint una de les variables que han vingut reinvindicat les propostes alternatives a la dels planificadors).
2- El repartiment de càrregues i beneficis
Òbviament la clau de tot plegat és compensar la propietat justament per la desaparició de la fàbrica nova, la obtenció dels solars edificables al voltant de la masia, i el valor de l'immoble i el solar de la pròpia masia.
No hi ha dubte de què la fàbrica és, per moltes raons, insostenible i què la situació de la mateixa és com menys molt precària, sent la seva continuïtat a mig termini pràcticament impossible.
El POUM planteja una oportunitat, però alguns plantejaments es semblen més a l'actuació dels voltors.
Ja hem parlat prou del tema en aquestes mateixes pàgines, i si la fàbrica ha de marxar, s'ha de facilitar la seva reubicació, separant l'operació estricta de la fàbrica, d'altres finques que es poden barrejar en el tema (en concret la masia).
No cal fer gaire números, però a simple vista la proposta dels planificadors em sembla compensació adequada per als propòsits que planteja (sumat a la disposició de sòl industrial al polígon de La Plana). També deixa prou marge pel que fa a la utilització de les parcel.les del carrer El Sui i fins i tot compensacions en el sector central de l'Eixample.
La resta de les propostes, en especial la insignificant compensació prevista per la Comissió d'Urbanisme, que és equivalent a la plantejada per ISP, són francament impossibles d'assumir, i en realitat em semblen una frivolitat doncs s'allunyen de la realitat de la situació existent. (Cap dels que esteu llegint això ho assumiria si en fos el propietari). Al meu entendre no es pot parlar de menys de 5-6 milions d'Euros per la masia, la zona edificable que l'envolta i una certa compensació per propiciar la deslocalització. Cap proposta que no assumeixi una xifra d'aquesta mena (i per tant el sòl edificable -doncs diners no n'hi ha- corresponent) està condemnada al fracàs i per tant és irreal, o que m'ho expliquin.
3- La visió en perspectiva temporal
No hi ha dubte que els equipaments actualment existents (Ajuntament, Pi Novell i La Fàbrica) no són adequats en una visió a mig termini (a més del cas de La Fàbrica, inservible). Per tant, tard o d'hora, i més pensant amb el nou C.A.P., s'haurà de fer un replantejament, que per greu que sàpiga, passa per construïr (que no apedaçar) noves edificacions que substitueixin les actuals.
En aquest sentit la proposta dels planificadors em sembla molt més adequada que les altres, que s'entesten en aprofitar els immobles actuals.
Personalment, crec que el tema de la masia de Can Derrocada té mala peça al teler, per quant la seva eventual utilització com nou edifici consistorial comporta una despesa d'extraordinari cost, i en realitat, el valor de l'immoble també està en conservar (o rehabilitar) el seu interior, emblemàtic sobretot en la seva consideració casa pairal d'extraordinari valor etnogràfic, que quedaria malmés per les dependències municipals.
Buscar una sortida a l'immoble és tasca que no ens correspon, però certament seria un espai ideal per ubicar-hi un establiment d'hostaleria o un edifici museístic.
Ara bé, si no passa a propietat municipal, l'experiència ens demostra que l'edifici continuarà, per molt que no es vulgui, la seva decadència fins l'extrem de la ruïna.
També trobo inadequat, perquè s'està parlant al cap i a la fi d'una propietat privada, que es tracti la masia i el seu entorn com una falsa moneda (que a totes mans va i en ninguna es queda). Si jo fos el propietari, també per això, estaria altament disgustat, i més tractant-se de la família de que es tracta, que mereix una consideració. (En aquest sentit, la diferenciació que fa ISP de reduir la edificablitat de la fàbrica nova en base a si la masia passa o no a ser de titularitat municipal em sembla especialment garrepa amb els propietaris).
Més enllà de decidir si ha de ser o no propietat municipal, advoco per una negociació i pacte de senyors entre el consistori i els propietaris per tractar sobre el futur de l'immoble, sia per a un adequat aprofitament privat (que hauria de comptar amb tot el suport de l'Ajuntament), mixte, cessió temporal, o bé passar a titularitat municipal, en base al qual obrar en conseqüència.
No vull deixar de dir, per últim, que el POUM necessita com aigua de maig plantejar aparcament en superfície, i lògicament a prop de les instal.lacions municipals. Aquest és l'únic motiu (apart de què el terreny és actualment inedificable si no es canvia la qualificació), doncs no és estètic un aparcament -ni que sigui arbrat- a l'illa paral.lela a l'Avgda. Sant Elies-El Sui, doncs queda just a l'entrada del poble, enlletgint el conjunt i la masia. Només per la necessitat puc admetre que s'utilitzi la parcel.la per a aquesta finalitat, doncs al cap i a la fi, possibilitar l'aprofitament per habitatges és factible si hi ha voluntat, i permetria alleugerir la càrrega de les compensacions previstes, en totes les propostes, sense quedar gens ni mica antiestètic.
Els meus comentaris
1- El disseny conceptual
Planificadors:
La proposta de situar la filera de nova edificació seguint el carrer Ginebrò no resulta en cap cas anatònica amb la fisonomia del propi carrer, i queda prou separada de l'espai per a equipaments.
La inconvenient disposició dels edificis actuals de l'Ajuntament i del Pi Novell, juntament amb la necessitat d'ampliar el propi edifici de l'Ajuntament i situar-hi el C.A.P. afegint-hi la decissió ja pressupostada de construir un nou edifici substituint el Local La Fàbrica, comporten que la proposta dels planificadors assumeixi aquesta necessitat que es plantejarà a mig termini.
No s'ha de descartar, en aquest sentit, la remodelació de l'edifici de les oficines i de la fàbrica nova (òbviament alliberant-la de la masia) per a la seva reutilització com dependències o locals municipals, doncs la superfície aprofitable és d'el doble de la suma actual del Pi Novell i l'Ajuntament.
Comissió:
La reconversió de la part separada de la masia de la fàbrica nova en habitatges no perjudica la visual de la masia, doncs queda prou separat (com en el cas de mantenir part de l'edifici actual).
En termes estètics és equivalent doncs a la dels planificadors (si aquests decideixen conservar part de l'edifici de la fàbrica de pinsos nova).
ISP:
La visual és idèntica a la de la Comissió.
ERC:
Convertint tota la zona en equipaments, realment la disponibilitat i les possibilitats de fer un nou diseny urbanístic de tota la zona, és immillorable.
No obstant, l'increment previst en l'aprofitament de la parcel.la del carrer El Sui, tot i quedaria estèticament malament, doncs no coincideix amb la morfologia del paisatge urbà que envolta la zona (seguint una de les variables que han vingut reinvindicat les propostes alternatives a la dels planificadors).
2- El repartiment de càrregues i beneficis
Òbviament la clau de tot plegat és compensar la propietat justament per la desaparició de la fàbrica nova, la obtenció dels solars edificables al voltant de la masia, i el valor de l'immoble i el solar de la pròpia masia.
No hi ha dubte de què la fàbrica és, per moltes raons, insostenible i què la situació de la mateixa és com menys molt precària, sent la seva continuïtat a mig termini pràcticament impossible.
El POUM planteja una oportunitat, però alguns plantejaments es semblen més a l'actuació dels voltors.
Ja hem parlat prou del tema en aquestes mateixes pàgines, i si la fàbrica ha de marxar, s'ha de facilitar la seva reubicació, separant l'operació estricta de la fàbrica, d'altres finques que es poden barrejar en el tema (en concret la masia).
No cal fer gaire números, però a simple vista la proposta dels planificadors em sembla compensació adequada per als propòsits que planteja (sumat a la disposició de sòl industrial al polígon de La Plana). També deixa prou marge pel que fa a la utilització de les parcel.les del carrer El Sui i fins i tot compensacions en el sector central de l'Eixample.
La resta de les propostes, en especial la insignificant compensació prevista per la Comissió d'Urbanisme, que és equivalent a la plantejada per ISP, són francament impossibles d'assumir, i en realitat em semblen una frivolitat doncs s'allunyen de la realitat de la situació existent. (Cap dels que esteu llegint això ho assumiria si en fos el propietari). Al meu entendre no es pot parlar de menys de 5-6 milions d'Euros per la masia, la zona edificable que l'envolta i una certa compensació per propiciar la deslocalització. Cap proposta que no assumeixi una xifra d'aquesta mena (i per tant el sòl edificable -doncs diners no n'hi ha- corresponent) està condemnada al fracàs i per tant és irreal, o que m'ho expliquin.
3- La visió en perspectiva temporal
No hi ha dubte que els equipaments actualment existents (Ajuntament, Pi Novell i La Fàbrica) no són adequats en una visió a mig termini (a més del cas de La Fàbrica, inservible). Per tant, tard o d'hora, i més pensant amb el nou C.A.P., s'haurà de fer un replantejament, que per greu que sàpiga, passa per construïr (que no apedaçar) noves edificacions que substitueixin les actuals.
En aquest sentit la proposta dels planificadors em sembla molt més adequada que les altres, que s'entesten en aprofitar els immobles actuals.
Personalment, crec que el tema de la masia de Can Derrocada té mala peça al teler, per quant la seva eventual utilització com nou edifici consistorial comporta una despesa d'extraordinari cost, i en realitat, el valor de l'immoble també està en conservar (o rehabilitar) el seu interior, emblemàtic sobretot en la seva consideració casa pairal d'extraordinari valor etnogràfic, que quedaria malmés per les dependències municipals.
Buscar una sortida a l'immoble és tasca que no ens correspon, però certament seria un espai ideal per ubicar-hi un establiment d'hostaleria o un edifici museístic.
Ara bé, si no passa a propietat municipal, l'experiència ens demostra que l'edifici continuarà, per molt que no es vulgui, la seva decadència fins l'extrem de la ruïna.
També trobo inadequat, perquè s'està parlant al cap i a la fi d'una propietat privada, que es tracti la masia i el seu entorn com una falsa moneda (que a totes mans va i en ninguna es queda). Si jo fos el propietari, també per això, estaria altament disgustat, i més tractant-se de la família de que es tracta, que mereix una consideració. (En aquest sentit, la diferenciació que fa ISP de reduir la edificablitat de la fàbrica nova en base a si la masia passa o no a ser de titularitat municipal em sembla especialment garrepa amb els propietaris).
Més enllà de decidir si ha de ser o no propietat municipal, advoco per una negociació i pacte de senyors entre el consistori i els propietaris per tractar sobre el futur de l'immoble, sia per a un adequat aprofitament privat (que hauria de comptar amb tot el suport de l'Ajuntament), mixte, cessió temporal, o bé passar a titularitat municipal, en base al qual obrar en conseqüència.
No vull deixar de dir, per últim, que el POUM necessita com aigua de maig plantejar aparcament en superfície, i lògicament a prop de les instal.lacions municipals. Aquest és l'únic motiu (apart de què el terreny és actualment inedificable si no es canvia la qualificació), doncs no és estètic un aparcament -ni que sigui arbrat- a l'illa paral.lela a l'Avgda. Sant Elies-El Sui, doncs queda just a l'entrada del poble, enlletgint el conjunt i la masia. Només per la necessitat puc admetre que s'utilitzi la parcel.la per a aquesta finalitat, doncs al cap i a la fi, possibilitar l'aprofitament per habitatges és factible si hi ha voluntat, i permetria alleugerir la càrrega de les compensacions previstes, en totes les propostes, sense quedar gens ni mica antiestètic.
0 Comentaris. COMENTEU-HO:
Publica un comentari a l'entrada