Urgent: es compra sòl agrari a 5.000 ptes/m2

L'Ajuntament de Sant Pere de Vilamajor ha aconseguit finalment els terrenys per a la ubicació del nou IES. Aquest important equipament no es podia demorar més, doncs el Dept. d'Educació urgia diposar dels terrenys.

La història de l'emplaçament de l'IES ha tingut però, una llarga peregrinació:

1- El POUM-2005 el colocava sota l'Escola Torre Roja, al peu de la BP-5109 sota la Puntiblond. Era una ubicació inapropiada, que generava un enorme tap a l'entrada del nucli principal. Afortunadament, per un error d'agrimessura més tard es va comprovar que no hi cabia.

L'emplaçament original de l'IES, POUM-2005. Novembre 2005

2- La insistència de qui escriu aquestes línies en defensar la creació d'una franja d'equipaments entre el límit sud del terme municipal a la ratlla de la BP-5107, va fer que a l'abril de 2006 la Comissió d'Urbanisme del Consell de Poble acabés proposant tímidament aquesta zona per ubicar-hi l'IES, per bé que sense recolzar la ubicació més a l'oest.

Proposta d'en R. Camprubí a la Comissió d'Urbanisme. Març 2006

3- Aprofitant -malmetent- la idea de la Comissió, i a la vista de què el nou IES no hi cabia sota la Puntiblond, l'anterior govern municipal trenca tots els esquemes i convenia la creació d'una franja vertical a la plana de Can Son, des de la BP-5109 enfilada fins Quatre Camins. Era al març de 2007.

Darrera versió del POUM-2005. Abril 2007

La contrapartida d'aquest darrer conveni, les 13 parcel.les unifamiliars mitjanes sobre Can López als Quatre Camins, així com la penetració en un espai que poc abans els mateixos redactors del POUM s'entretenien en defensar aferrissadament, va ser precissament una de les causes del trencament entre l'anterior Alcalde i la Comissió d'Urbanisme, i un dels detonants de què el POUM no es portés a aprovació inicial abans de les eleccions de maig de 2007.

4- Finalment, el nou govern, per unanimitat de tot el Consistori, aprova la creació d'aquesta franja d'equipaments i hi preveu la ubicació de l'IES en aquest emplaçament priviliegiat.

Emplaçament definitiu de l'IES Vilamajor. Gener 2008

El preu que s'ha pagat ara, però, és sensiblement menor: deixant constants els 10.000 m2 per a equipaments privats, canvia les 13 cases unifamiliars en parcel.la de 800 m2 de La Creueta, per 5 cases en parcel.la de 400 m2 al nucli urbà. Ben be a meitat de preu.

Però, fem càlculs. Partint d'un terreny no urbanitzable, de 45.000 m2:

• S'aconsegueixen 35.000 m2 per a equipaments a favor de l'Ajuntament.
• Es cedeixen 10.000 m2 per a equipaments privats.
• Es cedeixen 5 parcel.les de 400 m2 per a cases unifamiliars en el nucli urbà.
  

Valorem, multipliquem i dividim...

L'Ajuntament ha "pagat" com menys 5.000 ptes per metre quadrat de sòl no urbanitzable.

Precissament per evitar aquest expoli, al juliol de 2007 va entrar en vigor la Ley del Suelo.
Com ja vaig resumir en el seu dia en aquestes mateixes pàgines la valoració del sòl rural, a efectes d'expropiació es calcula per la capitalització de la renda anual, real o potencial, la superior, de l'explotació segons l'estat en què es trobi en el moment de fer la valoració. (S'entén com renda neta, és a dir ingressos menys despeses d'explotació).
La capitalització és simplement dividir el la renda calculada pel factor de capitalització (un tant per cent), transformat la renda en perpètua.
A efectes orientatius es pot calcular que el valor del sòl rural seria unes 15-20 vegades la renda anual neta de l'explotació en el moment de la valoració.

Sent el procés expropiatori d'urgència relativament ràpid (no com antigament passava i com així ha quedat en la memòria popular), en menys d'un any s'hagués pogut disposar d'un solar al seu just preu, fora d'urgències i especulacions, que es podia valorar en, posem llarg, 25 vegades la renda anual de la seva producció agrària. És a dir, 10 vegades menys del valor que ara s'ha acabat pagant.

Cosa ben diferent va ser el rescat de la plaça de La Força (urbà) i La Rectoria, que, comparativament (2.000 m2 de sól urbà edificable) ha estat molt més ben ajustat quant a contrapartida.

A ningú se li escapa que és improbable que un Ajuntament escandalitzi el municipi -i les "forces vives"- amb processos expropiatoris. Aixó, sumat a la imminent necessitat de poder disposar del sòl en comptes d'iniciar un procediment expropiatori convencional (molt normal en totes les obres públiques) fa que, en relació amb l'anterior, aquest nou conveni estigui més equilibrat.

Aquesta posició, concil.liadora, davant la manca de sòl públic, no hauria de prendre's com un "café per a tots": és bo que el nou POUM-2008, valent, faci les reserves de sòl que estimi convenients en terreny no urbanitzable, i aniria sent hora que tothom pogués pensar que l'expropiació per interés general és una figura accessible, legal, i justa.

Convé que hom es tregui del cap la idea de què l'Ajuntament ha obert un mercat de compra de sòl rural a 5.000 peles el m2. O potser algu s'endurà una sorpressa... que acabarà en els tribunals.

Anem amb compte amb els convenis... Ja hem estat canviant boscos per urbanitzacions, ara és hora de pensar en l'interés general i en les depauperades arques municipals. Rendibilitzem aquesta darrera oportunitat. Utilitzem tots el mitjans admesos en Dret per a defensar els drets generals de tots els ciutadans.